Como preparar o imóvel antes de pensar em arrendar

Comece por olhar para o imóvel como um inquilino

Antes de qualquer decisão sobre rendas ou contratos, vale a pena percorrer o imóvel com os olhos de quem vai viver nele. Entre divisão a divisão, sem pressa, e anote o que encontra: portas que prendem, torneiras que pingam, janelas que não vedam bem, manchas de humidade no teto ou nos cantos das paredes. Quem arrenda reparará em todos estes pormenores logo na primeira visita.

Esta volta ajuda também a perceber se o imóvel serve o tipo de arrendamento que tem em mente. Uma casa herdada, fechada há vários anos, pede um tipo de trabalho diferente de um apartamento que esteve ocupado até há pouco. Escreva as observações num caderno ou no telemóvel, com fotografias datadas, porque este registo será útil mais adiante, tanto para planear obras como para comparar o estado do imóvel à entrada e à saída de um inquilino.

Faça a visita com boa luz natural, de preferência de manhã, e leve uma lanterna para armários, arrecadações e cantos escuros. Abra todas as torneiras, acione os autoclismos e experimente cada interruptor. São gestos simples, mas revelam muito sobre o que terá de resolver antes de o imóvel poder ser ocupado em segurança e com conforto.

• Humidade, infiltrações e cheiros a mofo
• Estado de janelas, portas e fechaduras
• Canalizações, torneiras e esquentador
• Instalação elétrica e quadro de proteções

Reúna os documentos que vão ser pedidos

Arrendar implica apresentar o imóvel com a documentação em ordem, e é raro estar tudo à mão quando se começa. Convém localizar a caderneta predial, a certidão do registo predial e a licença de utilização, e confirmar que os dados coincidem com a realidade. Em imóveis herdados, verifique também se a partilha está concluída e se o nome de quem arrenda consta como proprietário.

Há ainda o certificado energético, que deve estar válido, e, no caso de frações em condomínio, informação sobre o regulamento e as quotas. Se faltar algum destes papéis, o melhor é tratar de o obter desde já, porque alguns demoram semanas a chegar. Peça esclarecimentos às entidades competentes sempre que tiver dúvidas sobre prazos ou custos de cada documento.

Guarde tudo numa pasta única, em papel e em cópia digital, com os documentos por ordem. Esta organização poupa tempo nas conversas com interessados e transmite seriedade. Também facilita o trabalho de qualquer pessoa que o esteja a aconselhar, pois permite perceber depressa a situação jurídica do imóvel e evitar surpresas a meio do processo.

• Caderneta predial e certidão do registo predial
• Licença de utilização do imóvel
• Certificado energético válido
• Documentos de condomínio, se existirem

Decida que obras são necessárias e quais podem esperar

Nem tudo o que encontrou na sua volta tem de ser resolvido antes de arrendar. Separe o que afeta a segurança e a habitabilidade, como instalações elétricas antigas, fugas de água ou fechaduras fracas, daquilo que é apenas estético, como uma pintura cansada. O primeiro grupo deve ser tratado antes de qualquer contrato; o segundo pode ser planeado por fases, consoante o orçamento disponível.

Peça mais do que um orçamento por trabalho e confirme o que cada um inclui. Uma pintura pode ficar barata ou cara conforme a preparação das paredes, e uma reparação de canalização pode esconder um problema maior. Pergunte sempre quanto tempo demora a obra, porque cada semana com o imóvel parado é uma semana sem utilização.

Tenha presente que uma casa simples, limpa e bem conservada costuma ser mais fácil de arrendar do que uma casa renovada de forma apressada. Evite gastos que dependam de gostos pessoais e concentre-se no que torna o espaço funcional: boa luz, ventilação, água quente fiável e um sistema de aquecimento que o inquilino consiga usar sem sustos na fatura.

Perceba as formas de arrendar antes de escolher uma

Existem formas distintas de pôr um imóvel a render, e cada uma pede uma preparação diferente. O arrendamento habitacional de longa duração dá estabilidade, mas fixa condições por vários anos. Contratos mais curtos permitem maior flexibilidade, ao custo de mais rotatividade e de mais trabalho na gestão. Arrendar quartos, ou usar parte da casa e manter outra para si, é outra possibilidade a considerar.

Cada modalidade tem regras próprias quanto a prazos, renovação, rendas e obrigações das duas partes, e convém conhecê-las antes de anunciar o imóvel. Um contrato mal escolhido pode causar atritos que se evitariam com uma conversa inicial. Em caso de dúvida sobre enquadramento legal ou fiscal, procure o apoio de um profissional habilitado para essa matéria.

O que pode fazer desde já é clarificar o seu objetivo: quer um rendimento regular e previsível, ou prefere manter margem para usar o imóvel pessoalmente em certas épocas? A resposta orienta a escolha. Quem pretende voltar a usar a casa daqui a poucos anos deve ter isto bem presente antes de assinar um contrato de duração longa.

• Arrendamento habitacional de longa duração
• Contratos de menor duração
• Arrendamento de quartos ou de parte da casa

Faça as contas com os custos que ninguém lembra

Ao calcular o que o imóvel pode render, é comum olhar apenas para o valor da renda e esquecer o resto. Há impostos sobre o rendimento, o IMI, a quota de condomínio quando existe, o seguro da habitação e as despesas de manutenção ao longo do ano. Some tudo e compare com a renda que espera cobrar. Só assim fica com uma ideia realista do que sobra.

Conte também com períodos sem inquilino, que podem acontecer entre contratos, e com pequenas reparações que surgem de forma inesperada. Reservar uma parte da renda para estas situações evita aperto financeiro quando algo avaria. Uma folha simples, com colunas para cada despesa e para cada mês, já ajuda a visualizar a situação com clareza.

Estes números são estimativas e dependem de cada caso, por isso não devem ser tratados como previsões certas. Se o resultado das contas o deixar com dúvidas, pode ser sinal de que outra opção, como usar o imóvel para si ou para a família, compensa mais. O objetivo da conta é decidir com informação, e não convencer-se de que arrendar é sempre o melhor caminho.

• IMI e imposto sobre o rendimento
• Seguro, condomínio e manutenção anual
• Reserva para períodos sem inquilino

Prepare as perguntas para a primeira conversa

Quando chegar a altura de falar com alguém sobre o seu caso, leve as questões escritas. Pergunte o que precisa de estar pronto no imóvel, que opções fazem sentido para a sua zona e que passos vêm primeiro. Quem chega com o imóvel já visitado, a documentação organizada e as contas esboçadas aproveita muito melhor o tempo disponível.

Diga com franqueza o que pretende e o que não pretende. Se não quer lidar diariamente com inquilinos, isso muda as opções. Se precisa de um rendimento a partir de uma data concreta, convém dizê-lo logo. Cada detalhe ajuda a afinar a orientação e a evitar caminhos que não servem a sua situação.

Por fim, não tenha pressa em decidir. Um imóvel que esteve parado durante anos não perde nada por mais algumas semanas de reflexão, e uma escolha tomada com calma costuma durar mais. Leve para casa as informações, converse com a família e volte às contas. A decisão final é sempre sua, e deve apoiar-se em dados que compreende bem.

• Que opções fazem sentido para este imóvel
• O que preparar primeiro e quanto tempo demora
• Que custos prever no primeiro ano